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     “京城四少”富力公子高負債沖擊IPO遭質疑 前4月銷售額注水?

        來源：時間財經

        原創 刁艷艷

        融資成本高企。

        近日，實地地產發展有限公司(下稱“實地地產”)向港交所上交招股書。資料顯示，實地地產成立于2006年，前身為恒量建設集團，是張量2003年從加拿大學成歸來后，自立門戶所創辦的企業，實控人張量是富力地產聯席董事長兼行政總裁張力之子。

        早年間，實地地產曾多次為富力地產項目提供建設服務，是張量父親張力名下富力地產的重要合作承建商。

        實地地產集團有限公司(下稱“實地集團”)是實地地產間接全資控股企業。第三方研究機構克而瑞數據顯示，2017年實地集團以201.1億元的銷售金額進入百強名單，排名第89位;2018年卻以158億元的成績排名第122位;2019年實地集團全口徑銷售金額為119.6億元，行業排名第153位，排名連續下滑。

        匪夷所思的是，今年前幾個月因為受到疫情影響，大部分房企銷售額都受到不同程度的影響，反觀實地集團，前四個月銷售額不僅未受影響，還大幅上升。克而瑞數據顯示，前4月，實地集團全口徑銷售額91.1億元，位列房企第57位;權益口徑銷售額為72.3億元，位列房企第50位。

        實地集團前4月銷售數據是否存在“注水”嫌疑?“很有可能。明年錢不到位會掉的很慘。”某不愿具名的房企分析師告訴時間財經。

        不僅僅是一位分析師對此數據提出質疑。據北京商報消息，中原地產首席分析師張大偉認為，實地集團發布的今年數據是前4個月賣了90多億，去年一年才100億，今年前4個月連萬科的銷售都是下滑的，這種逆行業的增長聞所未聞。目前的房企排行榜并沒有監管部門予以認定，更多的是企業上報數據或者是渠道監控，本來就有各種問題。

        時間財經多次就銷售額是否“注水”等問題聯系實地集團方面，截至發稿，未獲回復。

        “富力公子”

        招股書顯示，2017-2019年，實地地產取得的收益分別為38.71億元、63.72億元、83.24億元，年復合增長率46.6%;對應的凈利潤分別為3.27億元、8.46億元、7.56億元，年復合增長率52.05%。

        實地地產實控人張量是富力地產聯席董事長兼行政總裁張力的獨子，人稱“京城四少”之一。張量生于1981年，曾在加拿大讀書并獲得加拿大國籍。2020年3月，張力、張量父子以250億元財富位列《2020胡潤全球房地產富豪榜》第68位。

        來源：《2020胡潤全球房地產富豪榜》

        據界面2018年12月消息，富力地產總裁張力曾在多個場合明確表示，兒子張量不會接班富力地產。“他小時候就出國讀書，養成了獨立又有主見的個性。目前，又有自己的公司，不用我太操心。”對于培養兒子當富力接班人，張力多次對媒體予以了否認。

        但是，此前張量旗下公司上市，父親張力曾給予幫助，此次是否也會借力?不過，富力地產最近情況不容樂觀。穆迪5月25日公告稱，將廣州富力地產股份有限公司(下稱“富力地產”)的企業家族評級(CFR)由“Ba3”降至“B1”，富力地產(香港)有限公司的CFR由“B1”降至“B2”，評級展望都從觀察中變更為“負面”。目前，實地地產實控人之父張力所在的富力地產面臨評級降低的問題，是否這也會影響到實地地產?這都有待時間去驗證。

        融資利率超10%

        除去實控人張量“地產二代”的光環，實地地產面臨極大的債務壓力和極高的融資成本。

        據招股書，實地地產的凈資產負債率從2017年的38.09倍降至2019年的2.25倍，但是依然高于行業101.8%的平均水平。

        2017年-2019年，實地地產未償還銀行及其他金融機構借款的加權平均實際利率分別為6.59%、6.67%及8.37%，融資成本在逐年增加。

        時間財經查閱實地地產截至2019年12月31日及2020年3月31日的未償還信托融資安排顯示，目前實地地產所有款項融資年利率均超過(包括)10%。具體來看，2020年3月，實地地產進行了兩期融資，融資利率分別為14%(一年期)和19.4%(195天期)，明顯屬于房企中較高的融資利率。此外，值得注意的是，2019年12月，實地地產進行的一筆90天的融資款項，利率竟然達到24%。

        “這個利率要命啊，怎么會19.4%?太高了!一般房企會發三年期、五年期的，像這種短期的債，說明(公司)短期要應對債務到期，說成本高也是沒辦法。如果違約的話，信任就不大好。”上海中原地產分析師盧文曦告訴時間財經。

        問題重重

        目前來看，實地地產似乎仍面臨多重問題，比如：存貨周轉慢、股權回報率低等。

        經營層面，實地地產部分項目存貨周轉較慢。據招股書，2019年，實地地產住宅物業已結轉平均售價增加，主要由于2019年廣州常春藤及廣州薔薇國際已結轉平均售價相對較高所致。廣州常春藤開工于2015年，距今已有5年;廣州薔薇國際開工于2017年，距今也有3年。兩項目的周轉速度超出一般房企的平均水平。

        財務層面，實地地產近三年也面臨股權回報率連年降低難題。2017年、2018年及2019年，實地地產稅前凈利潤分別為4.14億元、13.42億元及17.06億元，年復合增長率102.9%。同期股東應占凈利潤分別為3.15億元、8.23億元及7.27億元，股權回報率分別為492.4%、92.6%及25.5%。

        知名地產分析師嚴躍進對時間財經表示，對于存貨周轉的問題，要求此類企業后續繼續強化項目的銷售，進而形成更好的發展態勢。尤其是在股權收益等方面需要強化力量，這對于投資者來說也是非常關注的。一般來說，股權投資收益率或回報率應該設定在25%以上的水平，如果低于這個水平就是有壓力的。就實地來說，其依然還是符合這個門檻線的，但也要注意類似回報率下降的風險。(北京時間財經 刁艷艷)

《電鰻快報》