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     來源：國際金融報

        原標題：去化慢、靠“非經常損益”賺錢?珠江實業回復問詢函：不存在 無風險

        拖延了一周之后，珠江實業開發股份有限公司(下稱“珠江實業”)終于在5月24日晚間披露了對上交所年報問詢函的回復，對經營業績、運轉模式、財務狀況等問題予以回復。

        “不存在去化慢的情況”

        由于房地產行業的特殊性，預收賬款通常被視作房企業績的“蓄水池”。億翰智庫研究總監于小雨表示，銷售金額一般是在竣工交付之后，結轉為營業收入，所以有時看企業未來的業績情況，可以通過預收賬款，雖然記在負債里，但實際是以后年份可結轉的營業收入。

        作為老牌房企的珠江實業，其預收款項卻保持在很低的水平。問詢函指出，珠江實業的房地產業務去化較慢，2019年公司預收款項合計2.9億元，占存貨的2.16%。

        珠江實業在回復中解釋稱，其在2020年以前以收全款、簽約、備案、封頂作為收入確認的條件，對比市場上其他采用竣工交樓時點確認收入的房地產企業，公司收入確認時點較為提前，由此導致公司預收賬款的余額較少。

        “2020年1月1日起，公司按照新收入準則的要求采用控制權轉移時點(即竣工交樓時點)作為收入確認的條件。”珠江實業表示，截至2020年3月31日，其合同負債(原“預收賬款”科目)占存貨的比率為18.01%。

        對于去化情況，珠江實業進一步解釋稱，截至2019年末，其存貨期末余額為135.28億元，其中含白云湖項目85.26億元、塔崗項目7.25億元、四方公館項目4.33億元以及長沙珠江悅界商業中心公寓產品部分。而上述四個項目均處于在建狀態，2019年尚未開始銷售，預計于2020年至2021年可實現開盤。“剔除在建項目后，公司可售項目除合肥中僑中心去化稍慢，其余項目銷售進度均較為理想，不存在去化慢的情況”。

        此外，珠江實業各項目的毛利率出現明顯分化，廣州市的項目毛利率高達60%以上，而長沙珠江花城、長沙柏悅灣項目的毛利率則分別為-3.47%、15.37%。

        珠江實業表示，廣州項目的毛利率高于60%的主要原因是，各項目均為十余年前獲取的地塊，拿地、開發時間較早，地價較低，結轉的銷售成本較低。

        而長沙各項目受到政府限價政策、項目處于不同開發建設階段等因素影響，其中，長沙珠江花城2019年結轉收入的產品為車位，售價較低，故毛利率為-3.47%;而長沙柏悅灣項目定位高端江景住宅，項目位置優越，拿地成本較高，開發周期長，導致產品成本較高，加之受長沙地區限價政策影響，產品定價空間有限，故2019年度毛利率較低。

        由此，珠江實業表示，2019年度公司各房地產項目的毛利率差異主要受項目開發建設時間、當期結轉收入產品類型、所在城市調控政策和市場環境等諸多因素影響，具有合理背景。

        靠“非經常損益”扭轉局面

        過去的事情解釋清楚了，但珠江實業2020年的發展還面臨著些許問題。這首先體現在其對增加土儲的不熱情上。

        土地儲備作為房企未來發展糧倉，其重要性不言而喻。不過，2019年全年，珠江實業新增持有待開發土地的面積約為81.16萬平方米，規劃計容建筑面積為61.75萬平方米，包含三個項目，分別為長沙四方公館項目、廣州塔崗村項目、廣州白云湖項目。其中，前兩個項目為珠江實業在土地市場競拍獲得的獨立開發項目，白云湖項目則是其與廣州地鐵集團有限公司合作開發項目，其權益占比為51%。

        對于2020年的規劃，珠江實業披露，計劃開工項目5個，計劃新開工面積約為62.29萬平方米;而2020年計劃竣工的項目則僅有兩個，分別為長沙柏悅灣項目一期和長沙珠江悅界商業中心住宅項目，計劃竣工項目面積約24.68萬平方米。

        土地儲備捉襟見肘的情況在2019年初的年報問詢函中就曾被提及，“公司報告期內僅持有三塊待開發土地和六個在建房地產項目，項目儲備較少”。

        項目少，銷售成績自然也難言理想。根據其披露的季度銷售成績粗略計算，2019年全年，房地產項目累計實現銷售面積15.89萬平方米;累計實現銷售金額23.89億元。而克而瑞發布的2019年銷售業績榜中，位列第200名的房企銷售金額約為71.13億元。

        事實上，珠江實業在2019年的歸母凈利潤保持盈利狀態主要得益于3.92億元的非經常性損益。

        數據顯示，截至2019年底，珠江實業實現歸母凈利潤2.19億元，扣非凈利潤則為-1.73億元，同比下降235.5%，由正轉負。

        也就是說，珠江實業在2019年賺錢主要依靠的是“非經常性損益”，而這其中包含出售兩家公司股權獲得的2.94億元投資收益和收取的1.41億元資金占用費。

        其中，珠江實業通過轉讓海南錦繡51%股權實現投資收益2.92億元，這在其2019年度利潤總額中占比達到72.75%。

        逾1億元的資金占用費則主要來自珠江實業的對外拆借。據披露，截至2019年末，珠江實業對天晨公司、穗芳鴻華、億華公司、東湛公司的對外拆借資金余額合計15.04億元;同時對東迅公司、穗芳鴻華和億華公司有合計15.53億元的委托貸款。

        不過，截至2019年底，珠江實業有3.91億元資金占用費未收回，并在2020年3月31日進一步上升到4.79億元。

        珠江實業在問詢函的回復中表示，應收未收資金占用費增加的部分主要是東湛公司、億華公司和穗芳鴻華公司按借款合同計算的2020年一季度資金占用費收入，但自2019年1月1日起，珠江實業已出于謹慎原則于賬面上暫停計提東湛公司和億華公司的賬面資金占用費收入。

        由此，截至2020年3月底，珠江實業賬面應收未收資金占用費合計為8709.69萬元，較2019年底賬面應收未收資金占用費8281.93萬元增加了427.76萬元，增加的部分為穗芳鴻華公司2020年一季度資金占用費收入。

        但珠江實業強調，“鑒于各項債權的抵押物價值能夠覆蓋賬面上的債權本息，公司判斷現階段公司賬面上的債權本金和逾期資金占用費不存在資金本息不可收回的風險。”

《電鰻快報》