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近兩年來(lái)，申請(qǐng)赴港上市的內(nèi)地房企越來(lái)越多。但是，結(jié)果卻并非想象中的完美。

        隨著港交所審核標(biāo)準(zhǔn)的趨嚴(yán)，多家企業(yè)在赴港上市過(guò)程之中，多次進(jìn)宮現(xiàn)象屢見不鮮。

        2020年受新冠肺炎疫情的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性大大增加。

        近日，四川領(lǐng)地控股在港交所發(fā)布了招股書，正式開啟上市征途。那么，對(duì)于選擇在此時(shí)赴港上市的領(lǐng)地控股而言，憂慮或?qū)⑦h(yuǎn)高于喜悅之情。

不斷擴(kuò)張下，高負(fù)債率下產(chǎn)生的隱患

        領(lǐng)地集團(tuán)于1999年4月在四川成立。

        在招股書中，領(lǐng)地集團(tuán)提到，已形成著眼于成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省、華中、京津冀地區(qū)及粵港澳大灣區(qū)的全國(guó)化布局。截至2020年2月29日，領(lǐng)地集團(tuán)有90個(gè)處于不同發(fā)展階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及總土地儲(chǔ)備為1331.45萬(wàn)平方米。不過(guò)，其中57個(gè)項(xiàng)目位于四川省，占比超過(guò)了63%。

        據(jù)了解，領(lǐng)地控股主要業(yè)務(wù)專注于住宅及商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和銷售，同時(shí)也發(fā)展寫字樓、商業(yè)綜合體及公寓等商業(yè)物業(yè)以及運(yùn)營(yíng)酒店。

        招股書披露，截至2020年2月29日，領(lǐng)地控股已經(jīng)布局全國(guó)20多個(gè)城市，擁有90個(gè)處于不同開發(fā)階段的項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備約為1331.45萬(wàn)平方米，包括未售可銷售建筑面積以及已售但未付建筑面積41.24萬(wàn)平方米、開發(fā)中物業(yè)總規(guī)劃建筑面積734.43萬(wàn)平方米以及未來(lái)開發(fā)物業(yè)約為555.78萬(wàn)平方米。

        領(lǐng)地控股近幾年擴(kuò)張速度較快，但新投資項(xiàng)目主要位于三、四線城市，項(xiàng)目吸引力不足，各個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，導(dǎo)致其近幾年收益、利潤(rùn)波動(dòng)較為明顯。

        根據(jù)上市資料，領(lǐng)地控股在過(guò)去三年時(shí)間內(nèi)，債務(wù)出現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)。2017年至2019年，領(lǐng)地控股的借款總額(包括計(jì)息銀行及其他借款)分別為35.86億、78.54億及117.55億元人民幣。

        招股書披露，2017年至2019年三年期間，領(lǐng)地控股收益分別53.39億元、45.14億元及75.68億元，利潤(rùn)凈額分別為6.49億元、5.18億元及6.72億元。2017年-2019年，該公司毛利率分別為20.1%、35.7%及27.8%。

        據(jù)招股書披露，業(yè)績(jī)記錄期間，領(lǐng)地受限制現(xiàn)金也不斷上升。由2017年12月31日的2.11億元增至2018年12月31日的5.2億元，再增至2019年12月31日的16.37億元，大致與項(xiàng)目數(shù)量增加導(dǎo)致的預(yù)售活動(dòng)增長(zhǎng)一致。

        截至2017年、2018年及2019年，領(lǐng)地現(xiàn)金及銀行結(jié)余分別為9.96億元、14.63億元及31.78億元，其中包括受限制現(xiàn)金、已抵押存款、銀行及手頭現(xiàn)金。

        對(duì)此，領(lǐng)地也在招股書解釋，主要是由于物業(yè)開發(fā)活動(dòng)及土地收購(gòu)持續(xù)增加導(dǎo)致業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)所用現(xiàn)金龐大所致。

千億目標(biāo)懸而未決

        2019年4月，在20周年品牌發(fā)布會(huì)上，領(lǐng)地集團(tuán)稱將全力以赴完成重點(diǎn)省份70余個(gè)核心城市進(jìn)駐，力保100個(gè)以上優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目覆蓋的階段性戰(zhàn)略目標(biāo)，最終在2020-2021年實(shí)現(xiàn)千億戰(zhàn)略的新跨越。

        為了實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模，領(lǐng)地集團(tuán)開始加強(qiáng)對(duì)外合作。2020年3月18日，領(lǐng)地集團(tuán)與大發(fā)地產(chǎn)簽署合作協(xié)議。據(jù)了解，大發(fā)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)涉足長(zhǎng)三角城市群、粵港澳大灣區(qū)、中部城市群、成渝城市群等。

        銷售額是中國(guó)房企們最為關(guān)注的指標(biāo)。盡管已經(jīng)成立20多年，領(lǐng)地集團(tuán)的銷售規(guī)模，好像依舊只有兩百多億。不過(guò)，這絲毫不影響領(lǐng)地控股的千億藍(lán)圖畫卷。

        據(jù)了解，領(lǐng)地控股的部分項(xiàng)目的資金通過(guò)信托融資籌得，領(lǐng)地控股的合作伙伴有四川信托，中誠(chéng)信托，五礦國(guó)際信托等。信托融資成本高，并需要抵押公司或土地股權(quán)，導(dǎo)致領(lǐng)地控股整體融資成本居高不下。

        據(jù)公開資料，2018年10月為籌集廣東惠州地王項(xiàng)目的資金，領(lǐng)地控股向中誠(chéng)信托抵押了54.42%的土地股權(quán)，并質(zhì)押了項(xiàng)目公司100%股權(quán)，融資的成本達(dá)到13-18%。2018年8月，領(lǐng)地控股為籌集開發(fā)領(lǐng)地樂(lè)山瀾山項(xiàng)目的資金，向四川信托質(zhì)押了項(xiàng)目公司33%的股權(quán)，融資成本為8.1-8.9%。

        這樣看來(lái)，領(lǐng)地控股想通過(guò)IPO來(lái)打通資本市場(chǎng)，拓寬海外融資渠道，既是實(shí)現(xiàn)千億計(jì)劃的必由之路，也是紓解財(cái)務(wù)困境的最佳選擇。不過(guò)，就據(jù)招股書披露的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，領(lǐng)地目前的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況不容樂(lè)觀。(內(nèi)容來(lái)源：財(cái)經(jīng)媒體)

《電鰻快報(bào)》