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    新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管 王永

        引言：對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，規(guī)模背后總離不開(kāi)“杠桿”二字，融資一直是房企運(yùn)作中非常關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。而融資成本的高低則在一定程度上反映了房企的綜合實(shí)力，未來(lái)也會(huì)對(duì)其整體競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)生較大影響。疫情后境內(nèi)融資迎來(lái)短暫寬松窗口期，眾房企紛紛抓住機(jī)會(huì)積極“補(bǔ)血”，而此前火熱的海外債則有所降溫。不過(guò)部分房企融資利率低至2%-3%左右，而有些房企雖較此前利率有所降低，但仍高達(dá)8%以上，甚至達(dá)到10%。新浪財(cái)經(jīng)大眼樓管特推出“資金成本下降，誰(shuí)的利率還在高位”系列報(bào)道。

        3月4日，景瑞控股發(fā)行了2022年到期的1.8億美元優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)12.75%。遠(yuǎn)高于同期房企美元債發(fā)行利率。

        事實(shí)上，3月初這筆美元融資利率只是之前利率水平的延續(xù)。2019年景瑞控股發(fā)行了1.5億美元、2億美元、2.6億美元、分別于2020年、2021年、2022年到期的優(yōu)先票據(jù)，利率分別為13%、10.875%和12%。

        根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，房企海外發(fā)行美元債平均成本在6%左右，在境內(nèi)發(fā)行債券的平均成本在3%左右。整體來(lái)看，行業(yè)融資成本在下行。

        2019年景瑞地產(chǎn)以225億元的權(quán)益金額在克而瑞榜單上居第83位，這家top100房企融資成本為何居高不下?

        負(fù)債高企： 153億負(fù)債兩年內(nèi)到期

        2018年以來(lái)，景瑞控股經(jīng)歷了負(fù)債的快速膨脹。

        根據(jù)年報(bào)及Wind數(shù)據(jù)，2017年其未償還借款總額為141億元，2018年增長(zhǎng)到187億元， 2019年進(jìn)一步增至190億。這三年的資產(chǎn)負(fù)債率均在80%以上，凈負(fù)債率則分別為98%、83%及102%。

        截至2019年底，190億有息負(fù)債中，高達(dá)93.98億元的部分是一年內(nèi)到期的，占比高達(dá)49.5%;一至兩年到期的為59.16億元，占比31.1%。也就是說(shuō)2020年與2021年兩年，有153億元的債務(wù)進(jìn)入集中償還期。

        其賬面現(xiàn)金為106.84億元(不含受限現(xiàn)金)，較上年減少10億元。現(xiàn)金剛好足夠覆蓋一年內(nèi)到期的有息負(fù)債。

        大規(guī)模負(fù)債增加了公司的財(cái)務(wù)成本，2018年其融資成本增長(zhǎng)98.3%達(dá)到3.38億元，2019年增長(zhǎng)56.1%達(dá)到5.27億元。這兩年資本化利息分別高達(dá)8.14億元、12.38億元。

        業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)停滯：2019年銷售未增長(zhǎng) 前四月銷售額下滑34%

        2019年，景瑞控股合約銷售金額與合約銷售面積分別為251.59億元、120.85萬(wàn)平方米。距離280億元的銷售目標(biāo)還有一段距離。銷售額與銷售目標(biāo)分別同比增長(zhǎng)0.3%和4%，銷售增速大幅放緩。銷售均價(jià)則下滑4.2%至20818元。

        在2019年?duì)I收增長(zhǎng)17.91%的情況下，凈利潤(rùn)下滑了12.44%。2020年前4個(gè)月，公司累計(jì)合約銷售額為36.83億元，銷售面積14.62萬(wàn)平方米。相比2019年同期，銷售額下滑了34%，銷售面積下滑了46%。

        管理層定的2020年銷售目標(biāo)與2019年持平，不過(guò)在前四個(gè)月銷售額下滑34%的情況下，能否達(dá)到去年的銷售額還有懸念。

        銷售下滑會(huì)直接減少現(xiàn)金流入。近幾年景瑞控股現(xiàn)金流狀況都不是很好。2017年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為15.55億元，2018年變?yōu)?9.44億，2019年則為9.96億元。

        在4月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，公司管理層也提到，今年最重要的是保證現(xiàn)金流安全。

        擴(kuò)張困難：土儲(chǔ)規(guī)模小

        對(duì)景瑞控股來(lái)說(shuō)，土儲(chǔ)與可售貨源不足，是影響短中期業(yè)績(jī)的主要因素。

        過(guò)去幾年，由于公司重倉(cāng)的一二線城市周轉(zhuǎn)緩慢，合營(yíng)項(xiàng)目占比增加，再加上公司在拿地上比較謹(jǐn)慎，導(dǎo)致權(quán)益銷售額不斷下降。

        截至2019年末，景瑞控股總土儲(chǔ)為470.8萬(wàn)平方米，其中130萬(wàn)平方米還是2019年新增的。相比同樣銷售規(guī)模的房企明顯偏小，沒(méi)有進(jìn)入克而瑞房企貨值TOP100榜。較小的可售貨值阻礙了公司短時(shí)間內(nèi)的擴(kuò)張。

        2019年景瑞地產(chǎn)以225億元的權(quán)益金額在克而瑞榜單上居第83位，與其規(guī)模相近的領(lǐng)地控股近期披露了招股書，其土儲(chǔ)規(guī)模達(dá)到1331萬(wàn)平方米，總貨值1059億元，在克而瑞房企貨值TOP100榜中排到92名。

        一方面大量債務(wù)即將到期，需要現(xiàn)金償還債務(wù);另一方面土儲(chǔ)較小，想要繼續(xù)擴(kuò)張就要大手筆拿地，而這同樣需要大量資金。

        兩難處境的景瑞控股會(huì)作出什么選擇?

《電鰻快報(bào)》