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      新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管 王永

        新浪財(cái)經(jīng)訊 近期，三巽控股更新了申請(qǐng)書，再次發(fā)起IPO沖擊。

        三巽控股是一家業(yè)務(wù)主要集中在安徽省內(nèi)三四線城市的小型房企。2018年?duì)I收還不足10億元，2019年暴增到31億。

        業(yè)績(jī)暴增源自2017年以來棚改帶來的三四線城市房?jī)r(jià)上漲，靠著2017年之前囤積的低價(jià)土儲(chǔ)，三巽控股迎來了業(yè)績(jī)收獲期。

        然而這部分土儲(chǔ)規(guī)模有限，近兩年出于IPO的需要，三巽控股在迅速?zèng)_規(guī)模，2018年以來大力度拿地，付出的地價(jià)也不低。未來利潤(rùn)空間恐受擠壓。

        另一方面，公司為了融資付出了高達(dá)14%的融資成本。截至2019年底，一年內(nèi)到期的債務(wù)為8.71億，而公司賬面現(xiàn)金僅2.86億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以覆蓋當(dāng)期短債。

        三巽控股“吃老本”

        三巽控股是一家聚焦安徽三四線城市的小型區(qū)域性房企。公司成立于2004年，2011年在滁州拿到第一幅地塊，開發(fā)了“左岸香頌”項(xiàng)目，從此開啟了住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

        2017對(duì)三巽控股來說是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，棚改貨幣化使得三四線城市房?jī)r(jià)突然大幅上漲，依靠之前儲(chǔ)備的低價(jià)土儲(chǔ)，三巽控股開始進(jìn)入收獲期。

        三巽控股重倉(cāng)的亳州，2016年住宅物業(yè)均價(jià)為4324元，2017年增至5711元，增幅達(dá)到32%。另一個(gè)重倉(cāng)城市滁州2017年增幅也在30%以上。

        2017年三巽控股營(yíng)收2.63億元，2018年增至7.24億元，2019年迅速增長(zhǎng)到31.09億元。期內(nèi)溢利分別為-387.5萬元、4499.2萬元、3.95億元。

        從2017年到2019年，這三年毛利率分別為26.2%、28.6%、31.5%，毛利率的增長(zhǎng)主要來源于售價(jià)的增長(zhǎng)。

        公司的物業(yè)開發(fā)周期一般為2-3年，2019年出售的項(xiàng)目，一般來說應(yīng)該是2017年之前購(gòu)入的土儲(chǔ)。招股書披露，2019年毛利率增長(zhǎng)主要源于兩個(gè)項(xiàng)目——滁州的悅郡項(xiàng)目和亳州的利辛英倫華第項(xiàng)目售價(jià)上漲，這兩個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工日期都在2016年左右。

        也就是說，截至目前，三巽控股仍在“吃老本”!2017年之后獲取的項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)上市，屆時(shí)利潤(rùn)空間會(huì)否受擠壓，值得關(guān)注。

        從已售物業(yè)成本來看，從2017年到2019年，土地使用權(quán)成本(地價(jià))分別為675元、968元、1409.5元;而這三年平均售價(jià)分別為4164元、4904元、6115元。地價(jià)分別占售價(jià)16%、20%及23%。 地價(jià)占比在逐漸上升。

        隨著營(yíng)收規(guī)模的擴(kuò)大，三巽控股加快了納儲(chǔ)。2017年與2018年分別新增土儲(chǔ)53.67萬平方米、42.95萬平方米。2019年則新增91.94萬平方米，新增土儲(chǔ)占2018年總土儲(chǔ)的81%。截至2019年末，總土儲(chǔ)規(guī)模達(dá)到了204.98萬平方米。

        2018年與2019年拿的地并不便宜，2019年3月，三巽集團(tuán)聯(lián)合中通集團(tuán)拿下宿州一宗地，樓面價(jià)約為1411元。2019年8月，三巽競(jìng)得高淳4副地塊，成交樓面價(jià)高達(dá)3546元，土地成本較平均售價(jià)上升更快。

        重倉(cāng)三四線 短期償債壓力巨大

        從目前項(xiàng)目分布來看，三巽控股仍是一家聚焦于安徽省三四線城市的區(qū)域房企。

        2017年三巽控股僅在滁州和明光兩個(gè)城市有銷售，2018年增加利辛、亳州到4個(gè)城市，2019年又增加了鳳陽。

        截至2020年1月31日，三巽控股總共有36個(gè)處在不同開發(fā)階段的項(xiàng)目，總建筑面積近400萬平方米。

        其中安徽省占比達(dá)到89%，江蘇南京和山東泰安分別占4.7%和5.5%。目前位于山東和江蘇的項(xiàng)目均未竣工。安徽省建筑面積主要分布在亳州和滁州，合計(jì)占57.2%，省會(huì)合肥占9.9%，剩余淮南、阜陽、安慶、宿州四個(gè)城市占了21.9%。

        從新增土儲(chǔ)來看，這兩年公司在大力擴(kuò)張。負(fù)債則在攀升，資產(chǎn)負(fù)債比率由2017年的133%增至2018年的141%，進(jìn)一步增至2019年的204%。流動(dòng)比率從2017年以來，一直處在1.1左右，短期償債能力較弱。

        2017年到2019年，三巽控股未償還銀行貸款及其他借款分別為5.14億元、7.08億元、17.57億元。其借款加權(quán)實(shí)際利率分別高達(dá)14.9%、14%及12.3%。公司這三年資本化的利息分別達(dá)到8410萬元、2.29億元、3.68億元，列入融資成本的利息則分別為670萬元、860萬元、4430萬元。兩者之和遠(yuǎn)高于當(dāng)期凈利潤(rùn)。

        截至2020年2月29日，三巽控股總借款為21.85億元，其中須于一年內(nèi)償還的金額達(dá)到10.03億元，比2019年底的8.71億，增加了1.32億元。而截至2019年末，公司賬面現(xiàn)金僅2.86億元。遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以覆蓋當(dāng)期短債。

        與此同時(shí)，公司增加的項(xiàng)目還需要大筆資金投入，從2017年到2019年，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額分別為-4.84億元、-4.21億元、-19.13億元。

        IPO能否成功，對(duì)三巽控股而言至關(guān)重要。

《電鰻快報(bào)》