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自2018年爆發(fā)的物業(yè)公司資本化大潮還在持續(xù)。

        近日，藍(lán)光發(fā)展(600466.SH)旗下控股子公司嘉寶股份正式通過港交所聆訊。這意味著嘉寶股份離港股上市只剩最后一步。

        嘉寶股份成立于2000年，藍(lán)光發(fā)展通過四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)有限公司持有其95.37%股份。早在2015年，嘉寶股份曾在新三板掛牌，證券代碼834962。掛牌近三年后，其從新三板摘牌，并于今年3月4日向港交所提交上市申請。

        很長一段時間內(nèi)，嘉寶股份主要承接藍(lán)光發(fā)展開發(fā)的物業(yè)。新三板掛牌期間，嘉寶股份發(fā)起6起并購以減少對母公司的依賴，目標(biāo)公司包括國嘉物業(yè)、杭州綠宇、上海真賢、成都東景、瀘州天立及成都全程。截至2018年末，形成商譽(yù)1.83億元。

        通過并購，嘉寶股份2016年~2018年底在管面積從24.2百萬平方米增加至60.6百萬平方米，復(fù)合年增長率58.2%。但對標(biāo)行業(yè)龍頭，截至2018年末，彩生活、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)和雅生活在管面積均已超1億平方米。嘉寶股份居于其后。

        對于輕資產(chǎn)物業(yè)公司來說，新三板限制過大，無法達(dá)到快速發(fā)展融資目的。而港股市場對房企旗下物管企業(yè)估值較高，有利于通過融資拓展市場份額。因此多數(shù)公司將新三板作為跳板，摘牌后轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股或A股IPO。

        以嘉寶股份為例，其只在2016年通過發(fā)行股票融資3910萬元，與近2.8億的收購額相比，可謂杯水車薪。

        而之所以選擇港股上市，在于A股對申請IPO公司近年盈利、關(guān)聯(lián)交易要求更為嚴(yán)格。從盈利來看，嘉寶股份近三年凈利潤分別為1.02億元、1.86億元、2.97億元，符合A股“發(fā)行人最近三個會計(jì)年度凈利潤均為正且累計(jì)超過人民幣3000萬元”的要求。

        但對母公司的依賴程度是一道坎。中國證監(jiān)會要求A股主板上市公司及發(fā)行人的股東或?qū)嶋H控制人與發(fā)行人之間的關(guān)聯(lián)交易占其營業(yè)收入比不得超過30%。而2016~2018年，嘉寶股份向由藍(lán)光集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)提供管理服務(wù)所得收入分別占物業(yè)管理服務(wù)收入約85%、68.4%及54.9%。

        此外，自2016年證監(jiān)會收緊上市房企再融資之后，上市房企股權(quán)融資基本暫停。這同時波及涉房類企業(yè)IPO，目前還沒有地產(chǎn)子公司型物業(yè)公司在A股實(shí)現(xiàn)上市。當(dāng)前14家物業(yè)上市公司中，13家為H股上市企業(yè)，唯一A股上市的南都物業(yè)為獨(dú)立運(yùn)營的物管公司。

        一直以來，傳統(tǒng)物管企業(yè)在地產(chǎn)母公司庇護(hù)下生存發(fā)展，無緣資本市場。變局發(fā)生在2014年6月，彩生活代表物業(yè)公司正式叩開資本市場之門。真正的爆發(fā)于2018年降臨，去年至今已有8家物管公司融資上市，超過2014年至2017年上市數(shù)之和。

        盡管不少物業(yè)公司赴港上市遭遇認(rèn)購不足、破發(fā)等尷尬局面，但資本化浪潮并未停止。東方證券研報認(rèn)為，其根源在于物業(yè)公司對規(guī)模和市占率的訴求，希望借助資本市場融資進(jìn)而擴(kuò)大管理規(guī)模。相較于房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)公司市場更加分散，規(guī)范程度更差，目前仍處于“跑馬圈地”的狀態(tài)。

        此外，資本市場逐步認(rèn)識到物業(yè)公司的價值，給予物業(yè)公司明顯高于房地產(chǎn)開發(fā)商的估值水平，這也給房企拆分物業(yè)子公司單獨(dú)上市提供了充足動力。而嘉寶股份將上市歸為與藍(lán)光集團(tuán)之間業(yè)務(wù)細(xì)分不同，分拆上市可為其物業(yè)管理服務(wù)提供更好的平臺。

        在業(yè)內(nèi)人士看來，物業(yè)賽道是繼開發(fā)業(yè)務(wù)之后另外一個萬億級領(lǐng)域。雖然其利潤不及開發(fā)業(yè)務(wù)，但是投入比長租公寓、養(yǎng)老等領(lǐng)域都要低，而且更容易形成大型公司。而手握現(xiàn)金、做大規(guī)模，后期才有“瓜分市場”的資格。

        搶占賽道訴求之下，物業(yè)上市潮仍將延續(xù)。背靠母公司藍(lán)光庇護(hù)，嘉寶股份可通過嫁接內(nèi)生資源獲取穩(wěn)定增長的管理面積。如果成功登陸資本市場，可憑借資本優(yōu)勢收并購以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。

        但隨著物業(yè)價值被發(fā)現(xiàn)，市場紅利還剩多少?相比于中小物業(yè)，資本市場更青睞行業(yè)龍頭。且隨著資本市場日漸成熟，投資者越來越強(qiáng)調(diào)投資回報，這就要求上市公司有持續(xù)穩(wěn)健的盈利能力和強(qiáng)勁有力的市場增長動能。

        以綠城服務(wù)為例，2018年末其在管面積1.7億平方米，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入67.1億元，是上市公司中唯一營收超過50億元的企業(yè)。而2016~2018年，嘉寶股份的營業(yè)收入分別僅6.58億元、9.23億元、14.64億元。

        此外，近三年其資產(chǎn)負(fù)債率分別為62.4%、58.6%、63%;流動比率為1.29倍、1.34倍、1.17倍;截至2018年12月31日，其在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為人民幣3.07億元。而同期雅生活持有現(xiàn)金48.09億元，處于上市物管公司最高水準(zhǔn)。市場留給后發(fā)者的空間還有多大，或許并不樂觀。

《電鰻快報》