過去的2017年，被稱為樓市政策調控年。對上海市場而言，占據上海內環、中環優越地理位置的部分樓盤難以入市，備受煎熬。然而今年3月以后，上海內、中環市場逐漸回暖。據上海中原地產數據顯示：上周（3月26日~4月1日）新建商品住房成交面積17萬平方米，環比增加47%，也是今年以來周度第二高交易量。
近期，中糧前灘海景壹號、大寧金茂府、保利翡麗甲第、融創濱江壹號等高價盤相繼領取銷售許可證，準備開盤入市，其中亦不乏地王項目。同時，《中國經營報》記者也注意到，金輝海上銘著、龍湖天璞、濱江公園壹號等地王項目當前仍未有入市動作。對此，濱江集團(7.180, -0.04, -0.55%)相關負責人回復記者稱，公司上海項目進展順利，開盤時間根據市場情況確定。金輝集團相關工作人員則表示：“視市場情況而定，目前還沒有明確的入市時間表。”
對此，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，近期中高端項目陸續亮相，從一些信號來看，均價超過10萬元/平方米的高價房很快開盤，這給市場帶來新的動力。從已經簽約的項目來看，由于長期缺少供應，且入市項目都遠低于市場預期，短期去化不錯。
中高端盤迎供應“小高峰”
經過一年多的沉寂，近期中糧前灘海景壹號、保利翡麗甲第、萬科海上傳奇等中高端項目陸續亮相，市場迎來小陽春。其中，備受外界關注的中糧前灘海景壹號（備案名：悅耀蘭苑）即將迎來開盤。
3月31日下午，記者前往位于上海市浦東新區三林鎮東育路的中糧前灘海景壹號看到，項目正在緊鑼密鼓的施工中。在靠近項目的前灘企業天地103單元，記者看到不少意向購房者排隊進行信息登記。現場置業顧問表示：“項目暫未取得預售許可證，預計下個星期會領證開始認籌，屆時需要準備好相關的購房資料，包括提供285萬元的資產證明，繳納100萬元意向金等。”
根據項目開發企業上海悅耀置業發展有限公司發布的《悅耀蘭苑住房項目銷售積累客戶的規則》（以下簡稱“《規則》”），項目住宅總幢數為5幢，本次銷售房源共計437套。有意購買的客戶可以向開發企業申請購買登記。意向客戶登記受理時間為2018年3月14日至本次房源取得預售許可證之日，意向客戶受理時間不少于30日。
同時，《規則》指出：“本公司對客戶購房資格及其他條件審核后將出具受理回執單，取得受理回執單的客戶即進入本次銷售房源已積累客戶名單。”
而在辦理流程環節，《規則》表示，以上海市對于房屋貸款首套認定的標準為原則，該項目整體套均價位814.9萬元為計算依據，客戶需提供285萬元以上資產證明。同時，繳納意向金100萬元之后，客戶簽署授權委托書，授權同意該公司代為查詢客戶是否具備上海市購房資格。由本公司出具相應回執，回執作為參加選購搖號的憑據。
對此，有媒體解讀為“登記客戶需繳納意向金100萬”，并提出“意向金繳納的回執可以直接作為開盤搖號的憑證，那么項目未來取證后很可能直接跳過認籌和審核階段，直接開盤搖號”。
針對上述問題，記者4月3日聯系到上海悅耀置業發展有限公司相關負責人，其回復稱：“這是誤讀。中糧前灘海景壹號當前正在進行意向客戶的登記工作，項目暫未取得預售許可證，因此在預售證取得之前我司從未收取100萬元意向金。”同時該負責人表示，本項目銷售工作完全按照國家及上海市相關法律法規執行，意向登記回執并不作為認籌的必要條件，只要符合購房資格，認籌期間到認籌現場均可按規定辦理相應手續。
而針對本報此前報道的炒房號現象，公司方面回應：項目沒有委托或授權任何人（包括但不限于中介、合作機構等）進行場外分銷。任何單位或個人私下收取的任何所謂包括但不限于中介費、電商費、團購費、優惠存抵費、服務費等行為，均屬于違法行為。
資深地產人士薛建雄表示：對于上海市場而言，去年整個市場無論是需求還是供應都受到調控政策的抑制，因此是處于供需的一個僵持階段。今年以來，開發商融資成本上升，資金壓力加大，也看到政府長期調控的決心，所以逐步愿意在價格上做出讓步。
多地王“以價換量”入市
同策研究院首席分析師張宏偉認為，從市場量價發展節奏來看，由于各級政府調控從嚴執行、供應端預售許可證預計加快審批、資金面兌付壓力加大、開發企業加大推盤節奏沖業績等因素，注定2018年前三季度上海商品住宅市場的成交表現是“以價換量”。
4月1日，記者走訪位于上海市靜安區平型關路的大寧金茂府售樓處看到，前往了解項目以及辦理認籌的人絡繹不絕。根據營銷中心張貼的公告，大寧金茂府（備案名：金茂雅苑）本次共推出382套房源。意向客戶自3月30日至4月5日到銷售中心現場登記認購，繳納100萬元誠意金，當場簽訂《認籌意向書》，填寫《新建商品房認購人及家庭成員及名下住房情況申請表》并提供相關申報核查的材料。
時間回溯到2014年年初，方興地產（2015年10月方興地產更名為中國金茂）以101億元奪得閘北區大寧路街道325街坊住宅地塊，樓板價47609元/平方米，溢價率111.5%，刷新上海宅地總價紀錄。彼時業界分析師曾指出，相比于周邊小區的定價，大寧地塊已經是“面粉價格超過面包”。
此外，該項目案名確定為大寧金茂府。記者采訪中了解到，大寧金茂府上一次領取銷售許可證還要追溯到2016年5月，近兩年時間沒有推出新房源，對金茂上海區域的銷售業績、資金回籠等會不會帶來影響？對此，記者致電中國金茂上海公司相關負責人，其回復稱：“正在開會，且具體項目上的事情并不清楚。”
此外，近日記者走訪位于上海市閘北區汶水路與平陸路路口的華潤華發靜安府項目了解到，項目西區的認籌工作已接近尾聲。東區銷售人員介紹稱：“目前幾乎沒有機會再買西區本次開盤的房源，但東區預計還將迎來新一批開盤。”不過，銷售人員表示，具體時間和均價還不確定，樣板間也暫未出來。
2015年6月，上海迎來閘北區市北高新(6.490, -0.04, -0.61%)技術服務業園區N070501單元09-03地塊的出讓，起價約達69.32億元，為年內起始價最高地塊。最終，華潤華發聯合體以總價87.95億元將該地塊收入囊中，溢價26.87%，樓板價3.81萬元/平方米，該成交總價也刷新了上海地王紀錄。
記者查詢了解到，華潤華發靜安府分為東區（備案名：靜安福邸）和西區（備案名：靜安華邸），整個項目在2017年未有開盤動作，4月3日，西區靜安華邸領取到預售許可證。項目開發企業相關營銷負責人對記者表示：受到調控政策影響，2017年整個上海市均價8萬元/平方米左右的樓盤均難以領證開盤。“我們希望入市節奏快一點兒，本次開盤之后也還有推盤計劃，但具體還要看預售證審批情況，要符合政府相關要求。”
在張宏偉看來，上海商品住宅市場因“限價”、“限簽”、房企“高價地地王”項目推盤節奏調整等因素導致房企銷售業績表現不及預期，截至2017年年底，上海商品住宅市場符合預售條件的貨值大約有6000億元沒有正常釋放。從趨勢來看，這些“高價地地王”項目的入市時間集中在今年3月份之后。原因在于，大部分高周轉房企都有出售需求和業績沖刺指標，同時，企業面臨銀行、金融機構貸款到期的兌付壓力。
不過，記者注意到，諸如金輝海上銘著、龍湖天璞、濱江公園壹號等地王項目目前暫無入市消息。對此，中原地產中國大陸區副總裁、華東區總裁兼上海中原地產總經理陸成表示，當前地王項目處在一個比較尷尬的境地，特別是2016年拿的一些高價地，以目前政府的審批價格來看，部分項目有虧本的可能，而暫緩入市對于企業的資金實力也是極大考驗。2018年以來，房企將面臨更加艱難的局面，相信在推貨節奏以及拿地策略上都會有所調整。
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