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        REITs上市一周年，今日首批9只公募REITs迎來了限售解禁。6月21日開盤，9只REITs產(chǎn)品價格在開盤后出現(xiàn)短暫下跌后逐步企穩(wěn)。截止解禁首日收盤，4只REITs收漲，5只下跌，漲跌幅在-1.4%至1%之間，表現(xiàn)較為平穩(wěn)。如何看待REITs這波解禁及今后的投資價值?

        前期市場對于REITs首次解禁的悲觀預期主要由于限售份額解禁帶來的流通盤規(guī)模增加，加上前期公募REITs產(chǎn)品受到熱捧，二級市場溢價較高，造成部分投資者因止盈和凈值管理需要進行拋售。

        具體來看，首先，首批解禁規(guī)模占首批9單項目總規(guī)模的32%，占首批項目流通盤規(guī)模的108%，也就是說，供給增加致使二級市場價格承壓。

        其次，部分戰(zhàn)配限售投資者可能在解禁后出于止盈、凈值管理等目的選擇減持，前期盈利更高以及相對估值更高的項目二級市場波動更大。

        第三，此前公募REITs呈現(xiàn)高溢價，一定程度上偏離了實際價值。目前，我國公募REITs市場發(fā)展時間較短，在多數(shù)機構(gòu)投資者持倉下，流通盤的占比不高，較少的流動性就導致公募REITs的二級市場定價并不充分，在少量資金推動下，交易價格并不能真實反應價值的增加。戰(zhàn)略投資者份額解禁后，流通份額中機構(gòu)投資者占比提高將使得價格波動趨于理性。流通份額的增加也將降低短期資金對于價格的影響。同時，部分個人投資者對于REITs的投資邏輯尚不清晰，存在部分不理性追漲的情況。此外，REITs換手率明顯高于海外REITs，可能有兩個原因：一是我國REITs供給尚稀缺且流通盤少;二是做市商機制。高換手率也在一定程度上支撐了價格的上漲。

        解禁首日整體成交量和換手率平穩(wěn)，當日REITs市場總成交量整體與近3個月的日均成交量基本持平，并未出現(xiàn)顯著放量，可見首日減持壓力較低，戰(zhàn)略投資者普遍處于觀望狀態(tài)，解禁帶來的拋壓對其價格影響較為有限。從中長期來看，短期波動不改變REITs長期投資價值，伴隨著REITs市場擴容和解禁影響的消化，REITs市場表現(xiàn)有望向好。

        此次限售份額解禁后的價格波動，提醒著投資者正確看待公募REITs的投資價值。解禁后流通盤雖然增加了，但實則解禁后目前REITs總流通市值仍然不大。而隨著市場逐步消化減持動作，使得REITs產(chǎn)品的二級市場價格回歸理性。從根本上看，REITs產(chǎn)品的定價核心在于底層資產(chǎn)的中長期價值，投資者可以通過公募REITs用小資金參與大型基建項目，分享國家經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的紅利。

        底層資產(chǎn)價值如何衡量?這就要回到公募REITs底層標的是什么，REITs主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的工業(yè)園區(qū)、高速公路以及污水處理廠等基礎設施項目，監(jiān)管規(guī)定其年末分紅金額不得低于基金年度可供分配金額的90%。

        此外，公募REITs作為風險收益特征介于股票、債券之間的新品類資產(chǎn)，是資產(chǎn)配置、組合管理的重要資產(chǎn)。比如在今年權益市場相對不好的年份，REITs產(chǎn)品展現(xiàn)出了和股票、債券不一樣的收益特性，底層資產(chǎn)支撐其內(nèi)在價值使其具備一定的抗跌性。這類資產(chǎn)，是平滑組合波動較好的選擇之一。

        在價格短期波動的表象下，實則公募REITs的限售份額解禁帶來了良好的流動性，機構(gòu)投資者的占比也會有所提升，二級市場的交易價格也將更趨向于“價值回歸”。REITs上市一周年，各產(chǎn)品的運營數(shù)據(jù)和二級市場均表現(xiàn)相對穩(wěn)健，使得REITs始終保持一定的市場熱度和影響力。受益于配套制度規(guī)則逐步完善優(yōu)化，未來將迎來國內(nèi)公募REITs市場擴容，底層資產(chǎn)類型日漸豐富，不斷促進REITs行業(yè)良性發(fā)展。投資者應在審慎的基礎上，從長期資產(chǎn)配置的角度，考慮自身資金期限，風險收益要求等因素，理性的對公募REITs進行投資。

《電鰻快報》