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? ? ?新浪財經(jīng)訊 5月17日，金地集團(12.870, -0.23, -1.76%)發(fā)布公告，披露關(guān)于“18金地03”公司債券回售申報情況，回售有效期登記數(shù)量為0，結(jié)果是顯而易見的，在當前利率持續(xù)下降的大背景下，沒有人會選擇放棄原本5.29%的收益而去重新物色收益率可能更低的投資標的。

　　面對著市場上融資利率趨勢性下降，不少房企使出各種手段進行債務(wù)騰挪以降低整體財務(wù)成本。此前被市場熱議的金地回售債券事件則是大風之下的表象之一，水來了，風起了，利率下降后房企將迎利潤拐點？有的房企順勢而為，有的房企“耍流氓”，有的房企能做的卻不多……

　　這還要從金地玩文字游戲“耍流氓”說起。

　　此前在4月20日，金地公告稱，計劃將“18金地03”的債券票面利率，從5.29%調(diào)降至1.50%，并公布回售實施辦法，隨后上海證券交易所發(fā)出監(jiān)管工作函。爭議在于，募集說明書條款約定債券第2年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)，其表述為“存續(xù)期后1年票面利率為本期債券存續(xù)期內(nèi)前2年票面利率加公司提升的基點”。而金地與投資者的爭議點在于“調(diào)整利率”條款的理解不同，“調(diào)整”究竟為上調(diào)、不調(diào)還是下調(diào)。

　　提升的基點竟可以是負的基點？

　　4月28日，金地回復(fù)稱，經(jīng)認真研究相關(guān)法規(guī)并征求律師意見后認為，“18金地03”《募集說明書》相關(guān)約定不支持公司單方面下調(diào)本期債券票面利率，此事才告一段落。

　　事實上，金地集團試圖通過不本分的文字游戲方式損壞了契約精神，這一方面動搖了投資者對公司的信任，另一方面，也是金地在面臨自身財務(wù)趨緊與市場融資成本下降大背景下的“理性”選擇之一。

　　截止今年一季度末，金地有息負債合計為977.04億元，其中一年內(nèi)到期的非流動負債為417.31億元，占總有息負債比達到43%，上年僅為155.6億元，賬面資金僅434.71億元。

　　短期償債壓力大增。

　　金地的凈負債率也由2018年末的57.36%，增加到2019年末的60.24%，融資方式一定程度上決定了融資成本，銀行借款占比為49.8%，而公開市場融資占比達到47.56%，金地2019年融資成本上浮0.16個百分點，達到4.99%。

　　盡管相較于其他房企而言，這一融資成本水平明顯較低，但2019年頭部房企的杠桿率及融資成本均有所下降，金地集團卻逆勢上揚。

　　過去一年，金地的財務(wù)工作是要扣分的！

　　這或許也是今年以來金地集團趁機大規(guī)模發(fā)低息債的動機之一。公告顯示，金地3月合計發(fā)行3筆超短期融資券，合計規(guī)模30億元，票面利率分別為2.69%、2.63%及2.6%。4月份則發(fā)行一筆規(guī)模20億元的中期票據(jù)，3年期利率為3.05%，5年期利率為3.55%。50億元的規(guī)模，相對于超四百億的短期債務(wù)來說遠遠不夠，在前4個月銷售同比下降10.23%的情況下，繼續(xù)“借新還舊”或是金地集團今年降低財務(wù)負擔的主要抓手。

　　今年房企“受益”疫情，融資環(huán)境有所改善。

　　M2、社融的貨幣統(tǒng)計指標也出現(xiàn)了快速拉升的態(tài)勢，3月、4月新增社融5.16萬億、3.09萬億元，4月M2同比增速更是達到11.1%，為4年來新高。

　　房企融資，按照資產(chǎn)形式可劃分為股權(quán)及債權(quán)融資，按照地域可劃分為境內(nèi)及境外融資，一直以來，境內(nèi)外的債權(quán)融資一直是高杠桿房企融資的主要渠道。過去3年多，由于調(diào)控政策的變動，主要房企的融資結(jié)構(gòu)經(jīng)歷了從境內(nèi)債為主，過渡到境內(nèi)外債權(quán)融資分庭抗禮，再到今年的境內(nèi)融資重新占據(jù)主導(dǎo)地位的變遷。

　　疫情爆發(fā)以來，政府依然延續(xù)了嚴管房企融資，堅持房住不炒的戰(zhàn)略，4月22日銀保監(jiān)會又強調(diào)要堅決糾正貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)行為。事實上，房企融資總額未有大幅波動，其同比還有所下降，資金并未大幅流進地產(chǎn)行業(yè)，但卻呈現(xiàn)出明顯結(jié)構(gòu)性變化。

　　境外融資快速萎縮，境內(nèi)融資同比大增。

　　3月，境內(nèi)發(fā)債631.30億元，環(huán)比上升132.7%，境外發(fā)債208.58億元，環(huán)比下降27.6%，境內(nèi)發(fā)債是境外發(fā)債的3.03倍。

　　4月，境內(nèi)債權(quán)融資790.32億元，同比增長64.5%；境外債權(quán)融資82.84億元，環(huán)比下降63.5%，同比下降86.8%。

　　境內(nèi)的寬松環(huán)境確實改善了房企的融資成本，3/4月融資成本分別為4.58%、3.93%的較低水平，且環(huán)比連續(xù)下降1.00、0.71個百分點?？硕饠?shù)據(jù)顯示，3月發(fā)債最高的企業(yè)為世茂房地產(chǎn)，發(fā)行了3筆共70億元的公司債，融資成本均在4%以下。中海發(fā)行的3筆共計10億美元境外優(yōu)先票據(jù)，利率水平僅在3%左右。

　　4月發(fā)債最高的企業(yè)為萬達集團，為4月16日發(fā)行50億元的中期票據(jù)，融資利率4.89%；此外，融創(chuàng)發(fā)行了1筆4年期40億元的公司債，利率水平4.78%左右。3月及4月發(fā)債前五的房企名稱各不相同，但也有共同的特點。

　　融資成本都很低！

　　以金地為例，2/3/4月在境內(nèi)共計發(fā)行的4筆超短期融資券及1筆中期票據(jù)，合計60億規(guī)模，融資成本在2.6%-3.55%之間。無論是相較于金地集團過去幾年逐漸走高的平均融資成本，還是相較于2019年發(fā)行的成本為5.6%、6%的美元債，均有明顯的下降。

　　即使是同為270天的超短融資券發(fā)行，成本也從3.2%下降至2.6%。因此，可以預(yù)見的是，隨著舊債到期發(fā)新債，或者直接以舊換新，包括金地集團在內(nèi)的不少房企今年的融資成本均將有明顯程度的下降，這將在未來幾年明顯改善房企的融資成本支出，以及當期的財務(wù)費用。

　　房企利潤或?qū)⒂瓉硪粋€小拐點。

　　這對于高杠桿商業(yè)模式經(jīng)營的地產(chǎn)開發(fā)商來說，無疑是件好事。房企為了加快周轉(zhuǎn)，均身背巨額的有息負債，以金地集團一季度末的有息負債規(guī)模近千億元，融資成本0.5個百分點，即可降低5億元的利息支出，對利潤總額有2.5%的影響。與金地規(guī)模接近的幾家房企的融資成本變化對利潤的彈性影響更大。

　　如若融資成本降低1個百分點，對利潤總額的影響將達到10%左右。盡管水來了，風起了，利率下降后房企真的都能受益嗎？答案恐怕是否定的。

　　2020年以來，即使是在疫情大放水后，部分房企在美元債市場仍在以高成本發(fā)美元債?？硕饠?shù)據(jù)顯示，在今年以來的幾個月中，房企海外發(fā)行美元債的平均成本在6%左右，在境內(nèi)發(fā)行債券的平均成本在3%左右。

　　有些房企卻是真的高興不起來！

　　正榮地產(chǎn)，5月15日公告發(fā)行利率為8.35%的2億美元優(yōu)先票據(jù)，較3月5.6%的成本有所提高；

　　新湖中寶(3.040, 0.00, 0.00%)，3月27日，新湖（BVI）完成在境外發(fā)行總額2億美元的債券，票面年利率為11%；

　　正商地產(chǎn)，3月13日，正商實業(yè)有限公司發(fā)行成本為12.5%的優(yōu)先票據(jù)；

　　景瑞控股，3月5日，公告發(fā)行1.8億美元成本為12.75%的優(yōu)先票據(jù)；

　　新力控股，3月5日，公告發(fā)行2.8億美元成本為11.75%的優(yōu)先票據(jù)；

　　富力地產(chǎn)，3月2日，怡略公司發(fā)行4億美元成本為8.625%的優(yōu)先票據(jù)；1月16日，發(fā)行2020年第一期利率為5.4%的超短融資券；

　　當代置業(yè)，2月20日、2月27日公告發(fā)行2億美元、1.5億美元成本為11.8%、11.95%的優(yōu)先票據(jù)；

　　弘陽地產(chǎn)，1月14日，公告發(fā)行3億美元成本為9.7%的優(yōu)先票據(jù)；

　　華南城，1月14日、2月20日，公告發(fā)行2億美元、2.25億美元成本為11.5%、10.875%的優(yōu)先票據(jù)

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　　行業(yè)內(nèi)的分化不僅體現(xiàn)在海外市場的融資成本上，還體現(xiàn)在境內(nèi)市場，盡管境內(nèi)融資額大增且融資成本明顯下降，從去年的5%左右，下降高達2個百分點至3%左右，但分化依然明顯：

　　藍光發(fā)展(5.280,?-0.10,?-1.86%)，5月12日公告發(fā)行利率為7.2%的5億元中期票據(jù)；

　　陽光城(6.920,?-0.11,?-1.56%)，5月12日公告發(fā)行利率為7.3%第一期公司債券在深交所上市；

　　泛?？毓?3.390,?0.00,?0.00%)，4月29日公告發(fā)行利率為7.5%的5億元公司債券；

　　迪馬股份(2.780,?0.00,?0.00%)，4月22日公告關(guān)于成本為5.9%、6.7%的信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃資產(chǎn)支持證券發(fā)行情況的公告；

　　華夏幸福(22.790,?0.04,?0.18%)，3月27日公告24億元成本為7.7%的可交換公司債的發(fā)行；

　　榮盛發(fā)展(7.840,?-0.01,?-0.13%)，3月20日公告14.1億元成本為6.98%的超短期融資券的發(fā)行；

　　中南建設(shè)(7.960,?0.00,?0.00%)，3月14日公告成本為7.4%的2020年第一期公司債券在深交所上市的公告；

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　　在成熟的市場上，投資者是專業(yè)且理性的，2008年以來以美國QE為代表的全球流動性充裕明顯拉低了美國國債的利率水平，卻并沒有拉低所有市場主體的融資成本，部分內(nèi)房企在海外的融資成本依然高企。

《電鰻快報》