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近日，碧桂園（港股02007）租賃住房REITs（房地產信托投資基金）一號第一期在深交所掛牌。據不完全統計，截至目前，我國市場累計發行類REITs和CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）超過60單。

  專家認為，推進住房租賃資產證券化是監管層發展住房租賃市場的重要內容，對于加快推進租賃住房市場建設起了非常積極的示范效應。資產證券化和REITs是房企轉型發展風口，也是未來發展方向。一方面，房地產資產證券化發展將會帶來物業經營模式的改變；另一方面，REITs能夠幫助住房租賃企業解決轉型租賃運營企業資金缺口問題，真正做到“輕資產運營”。

  房地產資產證券化將迎更大發展

  東方金誠國際信用評估有限公司發布的《我國REITs市場2017年發展和2018年展望》顯示，截至2018年4月15日，我國市場累計發行類REITs和CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）共61單，規模合計1533.27億元，2016年以來呈現高速發展態勢，但相比2017年至今RMBS（個人住房抵押貸款支持證券）將近3000億元發行規模，仍有較大差距。從產品結構來看，CMBS發行840.52億元，占比54.82%；類REITs發行692.75億元，占比45.18%。CMBS和類REITs產品性質、產品類型、產品結構都呈現日益多樣化的特征。REITs與CMBS聚焦于商業地產、住房租賃、基礎設施等行業，從發行人到底層資產均呈現類別的分散性，這與以依托住宅為主體的RMBS存在本質區別。

  業內人士指出，REITs、CMBS產品雖直接掛鉤不動產，但事實上，從國際、國內案例分析，大部分的發行主體為非房地產企業，也包括制造業、新興經濟以及高科技行業。通過REITS，為實體經濟注入了大量血液，解決了這些關系國計民生行業的重資產投資之困，提升企業市場競爭能力。

  東方金誠評級副總監俞春江認為，當前我國經濟處于轉型過程中，房地產領域在一定意義上已進入存量時代，此時加快推進REITs，特別是推出公募REITs已是大勢所趨。REITs相關政策逐步落地意味著REITs已經步入政策窗口期，將在住房制度改革和房地產方面發揮重要作用。國際市場REITs已成為較成熟品種，其中REITs雖為權益性證券，但由于租賃相對穩定，以及REITs本身高分紅特點，被很多機構投資者均視為固定收益類投資品種進行配置。

  俞春江表示，住房制度改革加速推進，住房租賃資產證券化迎來政策性窗口期，REITs有望在住房制度改革和房地產金融領域發揮重要作用。

  東方金誠首席分析師徐承遠認為，隨著住房制度改革目標的確定和住房改革政策的不斷出臺，REITs迎來政策性窗口期，即將成為加快建立“租購并舉”住房制度的助推器，也有望成為我國房地產金融的主流工具之一。

  徐承遠說，近年來房地產相關資產證券化融資工具單數和規模較快增長，基礎資產類型不斷豐富。展望2018年，在政府大力推進住房租賃市場、鼓勵REITs和資產證券化的政策指引下，房地產資產證券化將迎來更大發展。

  REITs助推房企實現輕資產運營

  近日，碧桂園租賃住房REITs一號第一期在深交所掛牌，該租賃住房REITs是國內首單達到100億級規模的REITs產品，也是目前租賃住房領域規模最大的證券化產品。此前，已有越秀地產（港股00123）租賃住房類REITs、新派公寓類REITs、旭輝領寓類REITs、碧桂園租賃住房REITs和國內首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs等獲批。

  業內人士指出，面對房企龐大的存量，以及融資渠道有限的局面，如何通過金融創新來盤活存量，優化資本結構、降低資金成本成為行業亟待解決的難題。

  “房地產行業融資規模持續膨脹，加大了銀行業金融體系的風險。”全聯房地產商會秘書長趙正挺表示，REITs本身作為長期股權投資基金，將解決資金錯配問題、減少銀行體系風險，對房地產企業而言，REITs提供新的融資渠道，實現輕資產運營。

  “REITs是鏈接輕重資產的工具”，中聯基金執行總經理范熙武表示，通過REITs來提供生成自己的資產標的，供給自己的輕資產平臺進行運營，同時通過REITs把投入的資金在輕資產運營獲取現金流收益后予以變現，這樣對于集團型企業帶來整個商業模式的閉環非常有價值，這一再被市場上眾多優秀企業所驗證。

  徐承遠強調，REITs也能夠幫助住房租賃企業打開融資渠道，真正做到“輕資產運營”。REITs尤其是公募REITs的逐步落地將會活躍REITs份額的二級交易市場，形成較成熟的商業地產定價機制。此外，投資者的本金退出將變得較容易，REITs產品面臨的本金集中兌付壓力將大為減輕，從而更加有利于融資人提高資金使用效率和促進實體經濟尤其是基礎設施、住房租賃的良性發展。