2018年1月房?jī)r(jià)與租金比值最高的是廈門，達(dá)到了驚人的1100。這意味著，當(dāng)房?jī)r(jià)與租金分別保持不變時(shí)，將需要91.7年才能通過租金回本。如果將未來租金折算為當(dāng)前價(jià)值，則租金回本期還將更長(zhǎng)。
隨著二三線城市的房?jī)r(jià)上升，不少曾經(jīng)的“價(jià)值洼地”城市房?jī)r(jià)已經(jīng)直逼北上廣深，其售租比更是讓許多人大呼“看不懂”。
5月14日，社科院城市所發(fā)布了房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告2018》。報(bào)告顯示，2018年1月廈門的住房?jī)r(jià)格中位數(shù)達(dá)到了每平方米3.7萬多元，已經(jīng)超過了一線城市廣州，杭州、南京、天津的住房?jī)r(jià)格中位數(shù)是每平方米2.8萬多元，與廣州只有每平方米一兩百元的差距。如果從房?jī)r(jià)與租金比來看，2018年1月廈門、廊坊、惠州、石家莊、合肥、南京都超過了北上廣深。
這些數(shù)據(jù)顯示，不少二三線城市的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)在上升。上述藍(lán)皮書認(rèn)為，很多二三線城市房?jī)r(jià)上升過快具有巨大風(fēng)險(xiǎn)。為此，購(gòu)房者應(yīng)注意規(guī)避追高。由于一線城市房?jī)r(jià)增速持續(xù)低于二三四線城市，一線城市與二三四線城市的價(jià)差將有所縮小。
“隨著去庫(kù)存刺激政策的逐漸退出，變?yōu)榫o縮的調(diào)控，預(yù)計(jì)2018年下半年三四線城市（房地產(chǎn)）市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)一波較大的回調(diào)。”5月14日，中國(guó)社科院城市所不動(dòng)產(chǎn)室主任王業(yè)強(qiáng)在上述發(fā)布會(huì)上表示。
售租比失衡
如果從售租比來看，不少二三線城市的表現(xiàn)讓北上廣深難以“望其項(xiàng)背”。
上述報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2018年1月房?jī)r(jià)與租金比值最高的是廈門，達(dá)到了驚人的1100。這意味著，當(dāng)房?jī)r(jià)與租金分別保持不變時(shí)，將需要91.7年才能通過租金回本。如果將未來租金折算為當(dāng)前價(jià)值，則租金回本期還將更長(zhǎng)。
房?jī)r(jià)與租金比超過一線城市的還有廊坊，達(dá)到了883?；葜荨⑹仪f、合肥、南京分別為844、824、746、653。
從一線城市來說，上海該比例為644，深圳為627，廣州為600，北京為594。簡(jiǎn)單計(jì)算，一線城市房?jī)r(jià)與租金比值最低的北京，租金回本年限為49.5年，年租金收益率約為2%。而蘇州、青島、濟(jì)南、天津的上述數(shù)據(jù)均超過了北京。
上述報(bào)告指出，國(guó)際房?jī)r(jià)與租金比例一般在200-300，中國(guó)城市一般都遠(yuǎn)超300的比值。相對(duì)于住房銷售價(jià)格，住房租賃價(jià)格的變化一直較為平穩(wěn)。住房銷售價(jià)格與租賃價(jià)格的失衡，一方面有投機(jī)炒作的因素，另一方面有租賃住房保障低、租購(gòu)權(quán)益相差懸殊等原因。
交行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹指出，很多二三線城市房?jī)r(jià)去年以來漲幅高，房?jī)r(jià)絕對(duì)水平的確沒達(dá)到北上廣深的水平，但由于租金不高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)與租金比值偏高。
一些城市的限購(gòu)限價(jià)等措施，甚至導(dǎo)致了價(jià)格的扭曲。“一些地方因?yàn)楦哂谀骋粋€(gè)價(jià)格的新建住宅不能賣，結(jié)果二手房遠(yuǎn)高于一手房?jī)r(jià)格，看起來很低的一手房?jī)r(jià)格存在很大的尋租空間。”她說。
很多二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不快，一季度經(jīng)濟(jì)增速甚至低于5%，有的城市甚至遭遇常住人口凈流出。在這樣的背景下，為何最近一段時(shí)期房?jī)r(jià)仍然上漲？
中國(guó)人民大學(xué)教授陶然指出，根本的原因是地方政府對(duì)于土地采取了壟斷的措施。 “如果不打破這個(gè)壟斷，那么房地產(chǎn)價(jià)格非常高的問題是解決不了的。”
針對(duì)二三線城市部分漲幅大，以及房?jī)r(jià)總水平以及房?jī)r(jià)與租金比超過一線城市的情況，上述報(bào)告給出了預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)。
該報(bào)告表示，不僅一二線城市需要堅(jiān)持調(diào)控，三四線城市也需要加強(qiáng)市場(chǎng)管控。報(bào)告指出，過去一年，三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大面積的快速上漲。相對(duì)于一二線城市，三四線城市房?jī)r(jià)上漲更容易出現(xiàn)泡沫化現(xiàn)象。需要加強(qiáng)對(duì)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定性的監(jiān)控，督促政府根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展與供需結(jié)構(gòu)變化，及時(shí)出臺(tái)穩(wěn)定市場(chǎng)的政策。
防止房?jī)r(jià)大起大落
2016-2017年，一線城市出臺(tái)了有史以來最嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)控政策。2018年，它們?nèi)詫?ldquo;堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”。這使一線城市的房?jī)r(jià)得到了控制。數(shù)據(jù)顯示，2018年3月除了廣州微弱上升外，北京、上海和深圳的新建住宅價(jià)格都是負(fù)增長(zhǎng)。
而在部分二三四線城市，去庫(kù)存政策尚未得到及時(shí)調(diào)整。三四線城市購(gòu)房政策相對(duì)寬松，這使得它們承接了房地產(chǎn)投資的溢出。比如，2018年3月哈爾濱、大連、北海、西安、昆明的新建住宅價(jià)格都是兩位數(shù)增長(zhǎng)。
下一步，王業(yè)強(qiáng)指出，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，一線城市和二線熱點(diǎn)城市有可能會(huì)率先探底，三四線城市調(diào)整明顯滯后于一線城市。
報(bào)告也表示，預(yù)計(jì)北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)短期仍將延續(xù)當(dāng)前跌勢(shì)，難以出現(xiàn)有力反彈。前期房?jī)r(jià)快速上漲的二三四線城市房?jī)r(jià)，部分將出現(xiàn)下跌，購(gòu)房者應(yīng)注意規(guī)避追高風(fēng)險(xiǎn)。
此外，王業(yè)強(qiáng)建議“在土地供給方面，應(yīng)當(dāng)以人口規(guī)模作為增加居住用地的依據(jù)，土地供給的思路從‘以地控人’變成‘地隨人供’的導(dǎo)向。”
上述報(bào)告也指出，部分二線城市目前土地購(gòu)置面積較多。其中2017年35個(gè)大中城市購(gòu)置面積最多的是重慶、合肥、長(zhǎng)春，分別達(dá)到了1112.22萬平方米、684.87萬平方米、480.98萬平方米，遠(yuǎn)超北京的413.3萬平方米。另外鄭州也有442.47萬平方米，昆明有408.9萬平方米，西安有328.07萬平方米。部分二線城市現(xiàn)在的土地供給，是未來商品房供給增加的有利因素，因此很多二線城市房?jī)r(jià)未來面臨新的調(diào)整因素。
中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫較高，存在杠桿率較高的問題。“目前屬于在‘刀尖’上的短期平衡，稍有風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)有很大的變化。它的不確定性，一個(gè)是有（價(jià)格）再暴漲的不確定性，也有大幅下降的不確定性。”
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉， 2017年三四線城市房?jī)r(jià)的猛漲，棚改的貨幣化安置起到了很重要的推動(dòng)作用。上述報(bào)告建議，適時(shí)退出棚改貨幣化安置政策，可對(duì)迅速升溫的三四線城市房?jī)r(jià)起到釜底抽薪作用，避免市場(chǎng)大起大落
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